南都大数据研究院规模上市房企监测80家企业，截至2020年底，员工人数超过10万的房企，只剩下万科和恒大，碧桂园成功“瘦身”。60%的相较于2019年底呈现员工人数正增长趋势，其中4家房企翻倍增长；而与此同时，40%的房企出现员工人数负增长，最大降幅约87%。
规模扩张、收购合并、多元板块扩张等，是大多数房企人员增长的主要因素；而负增长的房企，有些因为物业等旗下板块分拆上市，有些则因为经营不善。
同时，课题组也监测到，部分房企人员减少的同时，人均薪酬呈现不同程度的“被上涨”，比如城建、合景泰富、富力等。
7家房企员工人数5万+
截至2020年底，总员工人数超过10万的房企，只剩下万科和恒大，分别为140565名和123276名。碧桂园从2019年底的101784名，缩减至2020年中的87851名，又扩张至2020年底93899名。
规模上市房企课题小组监测75家企业，总员工人数超过5万的还有绿地、融创、雅居乐、保利4家；总员工人数3万-5万区间的有招商、华润、中南、金地、富力、龙湖等7家；1万-3万区间的有新城、荣升、世茂、奥园、阳光城、旭辉等18家；低于1万的中骏、绿城、泰禾、合景、金辉等43家，其中总员工人数少于5000名的有33家。
4家房企的员工翻倍增长
2020年哪些房企在扩招，哪些房企在精简编制呢？数据显示，45家房企同比正增长，30家房企同比负增长。
其中，增长幅度超过1倍的有三盛、旭辉、世茂、阳光城4家，此外雅居乐、绿地分别以65.15%、64.10%的增速位居增幅榜第5名和第6名。
值得注意的是，以上6家房企人员大扩张的同时，人均薪酬也随之发生下降，分别下降52.75%、45%、45.47%、58.40%、6.12%、30.30%。
因规模扩张而人员大幅增加的，比如三盛，截至去年底共1299名员工，与上一年493名的员工规模相比，增幅明显。这或与2020年三盛的扩张有关。去年，三盛成功布局长三角区域、海西区域、环北京区域、山东区域、川渝区域、大湾区区域等中国经济活力强劲的区域，启动住宅及商用物业开发区域的业绩贡献率。业绩上也实现了跨越式的增长，销售额增长113%，营收增275.5%，同时扭亏为赢。
因收购/合并而人员大幅增加的，比如旭辉，截至2020年底，19649名员工中，约8066名从事房地产开发业务，比2019年底增加596名；约320名从事商业地产租赁业务，比2019年底减少80名。同时，因2020年5月成功控股永生生活服务集团，额外增加了约11263 名员工从事物业管理业务。
因多元化发展迅速而人员增加的，比如世茂，截至2020年底，24334名员工中，约6364名从事物业开发，相较于2019年底增加了728名；另外17970名服务于世茂集团的“多元大飞机战略”，受益于商业、酒店、物业管理、金融等板块的快速发展，相较于2019年底增加了12752名员工。
还有雅居乐，在多元业务方面，集团旗下物业管理、环保、雅城、城市更新、房管及商业继续发挥协同效应，其中雅生活完成收购中民物业。
此外，人员增幅40%-50%有奥园、港龙、上坤3家；人员增幅30%-40%的有德信、绿地香港、龙湖等4家；人员增幅20%-30%的有首创、金地、中骏、融创等7家；人员增幅10%-20%的有佳兆业、时代、越秀、华发等9家；人员增幅10%以下的有合生、绿城、万科、美的置业、金茂、荣盛等16家。
40%房企“瘦身”，最大降幅约87%
2020年人员“精简”的房企也占40%，这是一个不小的比例。
其中人员降幅超过50%的有2家，其中建发降幅高达86.74%；降幅40%-50%的有光明、合景泰富2家；降幅30%-40%的有泰禾、富力2家；人员降幅20%-30%的有祥生、北大资源2家；人员降幅10%-20%的有华夏幸福、保利置业2家。
因物业分拆上市而人员减少的，如建发，2019年拥有7285名员工，但截至去年底，就减至966名。财报显示，原因在于建发物业已于去年年底分拆上市，所以员工也进行了分拆。建发物业于2020年9月30日向港交所递交招股书，招股书显示，建发物业在上市前的股东架构中，最大股东为建发国际。持有100%的股权。
合景泰富截至2020年底共有6000名员工，相较于2019年底11400名大降47.37%，人员减少也主要是因为2020年10月30日合景悠活分拆上市。
还有富力，2020年底共有員工約38824人，相较于2019年底 62305人大幅减少37.69%。财报指出，员工人数减少主要为出售物业管理公司所致。但有券商直指，富力向两大股东张力、李思廉出售部分物管业务，作价仅3.3亿元，有损害小股东利益之嫌。富力物业亦已于今年4月26日递交招股书。此外，富力于去年四季度也两次被曝裁员。
因经营问题导致裁员的，比如光明地产，2020年春节以放假20天而高居“房企春节放假榜TOP1”。2019年，该司仍有5156名员工，但在2020年，其员工人数几乎“腰斩”，至2764人，同比减员46.39%。其21名高管中，离任人员有7人，超过三成高管离任。最近几年，光明地产业绩频频下滑，在2015-2019年间7次向关联方出售资产和旗下公司股权。2019年业绩“由盈转亏，现金流持续为负”。而在2020年，亦迫于业绩压力和财务压力，频频出售旗下资产，“去地产化”。
此外，人员降幅在10%以内的有20家，值得注意的是，包含有碧桂园、恒大、华润、招商等房企。龙头房企的人员精简，或多或少蒙上了管理改革、人员优化的面纱。比如碧桂园，早在2019年全年，碧桂园裁员约2.96万人，一部分人被调到了博智林机器人业务，一部分人被调到新的外部公司。2020年中期业绩发布会上，管理层也就“裁员”传闻做了回应，表示未来的区域整合以年化回报和利润总额为考核，而不再以规模论英雄。
对于高负债的恒大来说，也走在“节流”的路上。2020年频频传出“裁员”传闻，除了“末尾淘汰制”进行裁员，还传出“调岗优化”等新手段进行人员精简。
招商蛇口的人员浮动相对较小，2020年人员同比减少1.17%，比2019年减少349人。但值得关注的是，2020年招商蛇口高管亦频频离任，一共有4名高管离任，其中两名30+；两名50+的独立董事李延喜和副总经理张林均离任。而在2019年，该司只有两人离任。
同时，课题组也监测到，员工和人均薪酬同时下降的房企不在少数。比如金辉，员工同比减少0.52%，但人均薪酬同比下降33.6%；金融街员工同比减少8.25%，但人均薪酬同比大降15.9%；华夏幸福员工同比减少11.87%，但人均薪酬同比大降35.66%。
几家欢喜几家愁，有降薪就有涨薪。比如城建、合景泰富、光明、富力、保利置业、中梁、大发、招商、恒大等虽然人员减少了，但人均薪酬呈现不同程度的上涨。
行业观察：
裁员or优化？对大部分转型期的房企来讲，很难盖棺论定，尤其三道红线之下，房企分化加剧，各种名义下的人员“瘦身”势在必行。
规模房企课题组监测发现，截至2020年底，员工人数同比增幅翻倍的虽然有4家，但增幅低于10%的房企仍然是业界的主旋律。至于增长原因，因规模扩张而人员大幅增加的，比如三盛；因收购/合并而人员大幅增加的，比如旭辉；因多元化发展迅速而人员增加的，比如世茂、雅居乐、绿地等。
与此同时，人员降幅在10%以内的有20家，说明整个行业维持在正常的浮动水平。部分人员变化较大的企业，绝大部分出现物业分拆上市，而导致人员大幅减少，毕竟一家企业的物业管理人员远远大于物业开发和销售人员。只有个别出现经营不善而导致的裁员。
降也罢，升也罢，对于从业人员来讲，关系最大的莫过于薪酬。课题组也监测到，物业分拆上市，导致人均月薪同比出现上涨，或也越来越接近物业开发和销售部门的真实水平。
策划：林广
牵头人：王艳玲
研究员：王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露实习生裴宇晴 田文睿
南都大数据研究院规模上市房企研究课题组出品