近期的东莞楼市，着实令人抑郁。

调控升级，信贷收紧，放款紧张……

有人一觉醒来就没了名额，有人挪腾置换，被突然提高的首付打蒙了，有人等放款，等秃了头，款也没下来……

但土拍依旧不断刷新纪录，个别楼盘试探市场的推货，也因为僧多粥少，被豪横的东莞人抢了个光。

要求全款，要求提高首付……依旧疯狂的市场下，却有楼盘画风不同，暗戳戳，不，是大张旗鼓，搞起了首期20万起。

鲁能宣传图，图源：朋友圈

要知道，目前东莞热门片区的3房，首付都是70万起，甚至百万。

这到底是怎么回事？

01

出圈的“首期20万起”

近日，鲁能公馆，茶山房价目前的扛把子，居然要搞首期20万起了，而且信息覆盖了整个朋友圈。

一石激起千层浪，网友们也是关注度颇高。

有人认为：20万，想是公寓吧。

有人认为：鲁能是在玩文字游戏，首期是先给20万，后面分批给，毕竟现在上车茶山，首付怎么着也得65万起。

鲁能宣传图，图源：朋友圈

也有人认为：

鲁能公馆隔壁的茶山其他楼盘定房都要找关系拼手速，鲁能居然要玩低首付，不仅去化差，广告也做得差。

据楼探了解，和网友分析的类似，此次首期20万起，属于首付延期。

据中国房地产报大湾区报道：“仅是单纯对购房者的首付款进行拆分，给购房者提供一个延期缴纳首付的机会，对于不同购房资格的客户来说，首付还是需要正常缴纳3成、4成或是5成的。”

正常来说，购房者签订购房合同后，首付款需要在7日内付清，也有购房者直接在签订合同当日，就直接交齐了首付。而鲁能本次推出的首付分期活动，首付要求1个月内交齐。

信号很明显：鲁能公馆，去化确实有压力了。

02

鲁能的“高调之路”

鲁能在东莞的高光时刻，一个是2016年，另外一个就是2020年。

先说2016年。

这一年，是中国土地市场最疯狂的一年。东莞市场房子好像不要钱，逢土拍必破纪录、面粉高于面包的盛况一再上演。

鲁能，也在这一年，迎来第一个高光时刻。

2016年9月7日，鲁能以总价143119万元，高调拿下茶山横江村地块，楼面价12119元/㎡，溢价率高达506%，成为名副其实的茶山地王，跻身彼时东莞地王榜第五名。

鲁能一时名声大噪，茶山同样成为关注焦点。

毕竟，彼时茶山新房住宅均价为7344元/㎡。

但这，仅仅只是开始。

高调拿下茶山地王后，鲁能的高调之路，并没有停歇。

2016年9月20日，传奇足球巨星贝克汉姆再次来到中国参加鲁能发布会 ，“鲁能携手贝克汉姆，给生活更多可能”一时间成为关注焦点。

而作为鲁能华南战略的首发作品，鲁能公馆拿地不久就开始动工。

2017年“安全生产月”和“安全生产万里行”活动启动仪式暨现场观摩交流会，就在鲁能公馆现场举行。

2017年9月，鲁能公馆还举办了声势浩大的“健康公益跑”活动。

鲁能，一时风头无两。

然而随后不久，鲁能公馆便渐渐没了声音。

时隔4年，鲁能终于迎来第二个转折点。在神奇的2020年，茶山楼市的疯狂，再度上演。

先是龙湖&金地，32亿拿下2020东莞首宗TOD地块，建成龙湖|金地天曜城。后9月8日，莞民投61966万元拿下横江村地块，可售楼面价约16861元/㎡。

茶山楼面价达到顶峰。当时，不少人直言：恭喜鲁能，终于解套了。

03

“昔日地王”的狼狈

相比同时期的时代，在2017年10月开盘，售价在2.2-2.4万/平。后面的嘉华、金融街、龙湖争先恐后入市，一直沉寂的鲁能，着实有点另类。

其实鲁能拿地之初，就有业内测算，项目要卖到2.5万/㎡才能不亏本。

而楼探去踩盘的时候，也遇到周边项目的销售坦言，鲁能想卖到2.7万/㎡，但是备案价通不过。

所以，鲁能从2016年9月高调拿地，此后渐渐没有了声音。甚至鲁能公馆官方公众号，消息也全部被清空。

项目早已建好，随时可以开盘。但无数次传出要开盘的鲁能公馆，每次都是狼来了，有意向的购房者等秃了头，也没等到开盘。

鲁能公馆项目现场

在漫长的一段时间内，鲁能公馆门口只有1个保安，而沙盘处，只有1个客服。

一直到2020年末，鲁能公馆高调宣布，营销中心和样板房开放，而鲁能公馆的公众号，终于迎来清空后的第一次发文。

2021年1月8日，鲁能公馆首批备案，成为茶山最贵楼盘。

1月21日，鲁能公馆开盘，当晚仅仅过去20分钟，鲁能发出官方海报，宣布售罄，劲销8亿。

此后仅仅21天，1月29日，鲁能再次备案，其中3号楼均价29299元/平米，5号楼均价30861元/平米，备案价再创茶山新高，茶山也首次迈入“3字头”。

那么，鲁能公馆到底去化怎么样，据东莞市不动产中心，1/2/3/5这4栋房源，822套房源，已网签215套，可售套数为607套。

当然不排除，网签存在延迟。但从“双料地王”到“首期20万起”，也说明了一点：鲁能公馆的去化是存有压力的。毕竟，膨胀的茶山，像龙湖、嘉华等盘，抢到房都好难。

04

引发争议的产品设计

除了高价之外，鲁能公馆的产品，也引发争议。

一个楼盘的好坏，除了地理位置，产品的设计也是一大看点，产品的好坏，直接关系到后期的销售。

鲁能公馆，围合式布局，虽然做到了南北通透，但是这种布局，也注定东西南北的朝向都有。

而朝西的户型，在广东，市场认可度非常低。

户型设计方面，风格确实老旧了，以83㎡的E户型和100㎡的C户型为例，我们简单分析下。

先说88㎡的E户型，这个户型主要分布在1号楼，南北向各4户。

同时，主卧和客厅都朝北，而且，客厅餐厅成为了整个设计的中心，这个舒适度，和目前东莞市场的产品相比，差距还是很大的。

再看100㎡的C户型。

按照目前广东的习惯，2梯4户中间那两户，朝北是不开窗的。但鲁能公馆这个C户型，北侧是开窗的。

据楼探的好友户型专家蒋祯华分析：像鲁能公馆这种，2梯4户排成一排，要想做到全部南北通透，外面两户想要进去，只能在中间两户到后面，加一条外连廊。

这样做，带来的直接后果是什么？

那就是中间两户，你洗个澡，做个饭，总觉得有人围观。比如这样：

或者这样：

遇到这种情况，你除了默默接受围观，又能怎么样呢。

火热的东莞市场，但也是旱的旱死，涝的涝死，有的盘秒光，但也有些项目，去化率非常差。

楼探觉得：产品为王时代，产品不行，说破天也没用，毕竟你卖得怎样，数据都摆着呢。

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