三大板块内辛庄国展板块区域热度最高，伴随着国展的工程推进而备受瞩目虽然这一片区目前储备项目尚未开盘，但是周边房龄较新的二手房价格基本与海河教育园持平典型的首创暖山均价1.9万元/平方米

咸水沽老城区目前南北新房均价呈现出显著分化，均价在14000～16000元/平方米左右，毛坯洋房产品在17000元/平方米以上售价亲民，但是老城区缺乏概念利好，更重要的是商业设施迭代极慢且与主城区联系不足津南仅有的两条地铁线路一条偏北，一条终于咸水沽西，对于年轻客群而言，老城区缺乏吸引力

新城吾悦广场夜景

目前津南较为年轻化的购物中心主力是位于咸水沽西的新城吾悦广场与辛庄板块的永旺梦乐城很大程度上，新城吾悦广场代表着津南新生代客群的商业消费方向据秘密君获得的数据，开业当天客流量超过24万人，可以想像一个现代化购物中心对于津南区域客群的说服力但是新城项目于2018年住宅已经清盘，目前主力在售项目只有一路之隔的恒大悦府此前恒大悦府首推为精装洋房产品，售价21000/平方米左右，性价比较高，但是总价200万目标为区域改善客户已经超过了年轻客群所能承受的范围，而高层开盘14800/平方米无疑是正中年轻客群的下怀

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地铁+教育，年轻化的津南核心

一位粉丝朋友解释选择购置恒大悦府的理由是：目前工作在双港，未来工作地点可能变动，地铁线路解决了不必因工作地变更而需要置换房产的麻烦

恒大悦府项目实景

津南核心区与主城区的沟通不足一直是咸水沽市场一大核心痛点西青中北镇、南站因为有地铁进入而顺利接入天津核心区城市路网，透过快速轨道交通，两地与城市核心区的客群往来流动十分活跃而咸水沽则恰恰因为长期依赖拥挤的津沽公路与市区相联系，导致区域地产市场表现始终自成体系且对城市核心区客群吸引不足

目前津南区在施状态的1号线主力任务是推动国展为中心的津南区北侧发展，沿线项目多处于储备期而6号线延长线则主要是串联梅江、双港、海河教育园区、及咸水沽片区，这也使得6号线延长线成了津南客群真正可以享有便利的主力线路而该线路联通的双港是目前津南区主力的产业人口集聚地，咸水沽客户要想通过地铁进入天津核心区只能通过恒大悦府地块北侧的咸水沽西站往来从这个意义上来说，咸水沽西站对于津南区的意义与曹庄地铁站类似，不止是地铁站点，更类似于一个交通集散地

恒大悦府教育配套位置示意

此外，恒大悦府地块南侧为教育用地，规划为3200㎡幼儿园与19000㎡公立小学，解决了客户后期因儿童升学带来的换房压力对于年轻客群而言，当前购置首套住宅已经压力颇大，并非人人皆有实力购置学区房或置换更大面积的住宅产品，恒大悦府解决了商业、交通、教育等诸多区域年轻客群未来必然面对的换房难题

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总价不超170万，可以一步到位

恒大悦府高层首开推出两种户型，主力为110平方米三室户型，少量为89平方米两室以单价14800元/平方米计算，总价仅130万～160万根据贝壳4月份数据显示天津4月成交二手房中，150万以下占比为57.72%，150万～250万之间占比为30%可以看到，支撑目前市场回暖的主要客户群体总价承受能力在下移，而恒大悦府的总价段区间正处于主力客户的承受范围之内

恒大悦府效果图

因此秘密君在五一期间接受的客户咨询中，很多目标悦府项目的客户咨询的问题不是“值不值”而是“真的么”

从户型产品来看，89平方米户型为全阳两室，低总价，但是未来如果有小孩，必然要考虑独立的儿童房与照顾儿童的老人房，势必需要换房而110平方米户型均为紧凑三室设计，功能性较强，则更适宜经济能力稍强的客户选择一步到位110平方米户型虽均为三室设计且有双阳台设计，但分边户与中户两种中户产品最大优势是五个空间全明朝阳，而边户则相比之下通透性更佳

恒大悦府110平方米户型图

边户户型进门左侧为餐厨空间，厨房独立性较与封闭阳台相连北阳台设计有上下水，如果家庭人口较少可以将此处设计为洗衣空间如果家庭人口较多需要拓展餐厅空间，可以将阳台打通纳入到开敞餐厅进门右侧为客厅空间，整体方方正正，与南向阳台相连，功能性与采光环境较为理想三个卧室中两间北向，在次卧与客厅连接处设置了储物壁橱，合理利用走廊增加了储物空间美中不足的是该户型受面积段制约，只有一个卫生间，但是对于总价承受能力较低的客户而言，实用性已经足够吸引力另据案场口径，虽然高层为毛坯交付，但是所用入户门与洋房产品一致，且交付赠送新风系统，在津南市场，并不多见

恒大悦府鸟瞰图

曾经有粉丝指责我说习惯性站在市区角度衡量项目与客群，秘密君深入反思的结果确实如此动辄千万的客户与经济压力较大的年轻客群看待项目、配套与产品的角度截然不同我们习惯性认为年轻人应该以房换房，很多时候忽略了在当前市场环境下，换房对于年轻人造成的多方面压力恒大悦府的热销，价格是打动客户的一个侧面，可能从配套到产品为客户提供一步到位的选择也触及了对应客群的潜在需求

地址：津南区二八线与津南环线交汇处