在资本市场，“选择比努力更重要”的故事太多了小鸟不能决定大树成为什么样子，但却可以选择栖息于哪棵树上选择置业杭州，就是把自己的身家与这座城市的命运捆绑了起来但落到具体的板块和项目上，选择也同样重要
和粉丝交流下来，发现大家也常常会有疑惑：两个价格相近的板块，如何选择？毕竟，抱对了大腿，下对了筹码，才能将收益最大化
疫情期间，售楼处纷纷关闭，我们不得不停下跑盘的脚步不过，接下来一段时间，我们将推出《2020年买房之板块PICK》系列，针对价格相近的板块，进行分析对比，给出买房的建议
板块PICK第5期：申花PK滨江
在杭州，即使都是千万豪宅，也是可以分出梯队的
第一梯队是市中心、钱江新城，还有全新的望江新城、江河汇流区等
高层限价从69800元/㎡到79800元/㎡杭州单价最贵的新房，基本就集中在这几个板块，是名副其实的“顶豪”板块盘的数量也少，客户同时期的选择其实并不大
第二梯队有文教区、申花、滨江等，在售高层或者最新双限价格已经在5万元/㎡以上
▲滨江区已经蜕变成新晋豪宅区
它们都算是新晋崛起的豪宅区中产或者置换的客户，垫一垫脚，也能改善自己的居住环境相比顶豪区域，这些板块土地供应相对稳定，有竞品可以对比挑选
2019年，杭州楼市的小阳春由申花板块的沁园“涨价”事件拉开一整年，沁园的动态都牵动着市场的风向
一贯一房难求的滨江区则神奇地出现了两极分化的情况
《2020年买房之板块PICK》系列，我们将以申花与滨江的PK收官
1申花：配套醇熟的杭州“徐家汇”滨江：高新企业扎堆的“国际滨”
我们广泛概念上的申花板块，由申花单元、塘北单元、庆隆单元组成，早年就被称为杭州的“徐家汇”
从2005年第一个的标杆项目开始，15年的时间，申花已从杂乱无章的工厂区、城中村蜕变成繁华的都市核心区
▲申花板块大致范围
单从房价上来看，申花已经成为杭州仅次于市中心和钱江新城传统豪宅区的存在从地价逻辑来看，申花板块出过3宗4万+地块，是杭州高价地最多的板块之一
板块内有3条地铁线路，包括已运营的地铁2号线、5号线，还有一条穿行整个申花板块、直达西湖的10号线
作为一个成熟的板块，这里无论是教育、医疗还是商业配套，都已经非常齐全
2013年8月，城西银泰城的开业，成为申花板块商业配套上的定海神针随后，西田城、印象城、五洲国际广场、蓝钻天成相继开业还有总建筑面积达49.5万方的中粮大悦城，也在2018年开业
申花板块还靠近浙大紫金港校区在这里，无论是人才的成长，优质产业的创业，氛围都是十分浓厚的，对于高端人才有很强的吸引力
再把目光投向滨江
杭州高新区始建于1990年，是国务院批准的首批国家级高新技术产业开发区之一；滨江区设立于1996年12月，由西兴、长河、浦沿三镇组成
杭州高新区由杭州高新技术产业开发区与滨江区行政城区在2002年合二为一而成滨江也被戏称为“国际滨”
▲滨江区功能片规划
交通上，滨江不止是杭州最早通地铁的板块之一按照杭州地铁前三期的规划，共计有1号线、4号线、5号线、6号线、7号线，共5条地铁线经过滨江
商业配套方面，也是越来越齐全本地房企兴耀，先后在滨江打造了星耀城1期、星耀城2期、鑫都汇、星澜之城再加上华联星光大道、龙湖天街、滨江宝龙城等等，随时都能逛吃
最近两年，滨江区住宅供不应求的态势越来越明显，房价也水涨船高
背后支撑的则是众多的高新企业光是2019年，滨江就有7家企业上市，累计上市企业达49家，新三板挂牌企业累计106家
在强大资本和产业的带动下，滨江区GDP一路飙涨截至2018年末，人均GDP高达34.5万元，高居全国第二
总的来看，申花与滨江都已经非常成熟，可供腾挪的空间已经不多，未来的发展更多的是“锦上添花”
滨江房价背后的依托，是高新产业的强大动力而申花则是一个生活配套非常醇熟的宜居区，背靠浙大紫金港
2申花：现房蓄势待发+3盘在售滨江：9盘可买，难得的供应潮
我说过很多次，在全杭州，沁园是一个非常具有信号感的楼盘
也正是因为沁园的存在，申花板块去年一整年都在杭州楼市话题榜的前几位
2018年11月，沁园首开均价4.95万当时传达出信号是，无论地价高低，限价会按照板块严格进行哪怕你的地价是40766元/㎡ 2019年2月，沁园涨到5万4，成为杭州楼市“猪年第一涨”之后的事情，你们都知道了，开发商与购房者预期直接扭转整个2019年，杭州卖地、卖房都卖得特别好
后来，沁园又因为“价格认定”出现过“退差价”传闻
其他楼盘也都是话题中心首开杭州金茂府，最终“一分没涨”，以申花“最后一个48000元/㎡”清盘
古翠隐秀去年一整年卖掉了65个亿，全年6次开盘，只有1次流摇，最低中签率30.1%2020年，古翠隐秀只剩余最后3幢住宅待售
还有去年年底首开入市的天荟、天玺，虽然洋房的价格偏高，但最后也都成功摇号选房这两个楼盘加起来，总建筑面积超过36万㎡，将是接下来申花板块的供应主力
纯新盘方面，申花千万不能忽略现房销售的养云静舍房源量不多，只有4幢，但是今年年底就能够交付单价上，可能会比目前申花5万4的精装高层价格稍低一些
申花板块供应情况
纯新盘杭房建发·养云静舍总体量约4.6万㎡，容积率2.2，规划4幢17-23层精装高层，户型约119㎡、129㎡、139㎡现房销售，预计今年年底前交付
续销盘九龙仓·天玺分两期开发，2期规划待定1期由5幢洋房、3幢高层组成共271户，户型129-270㎡，已开2幢洋房，均价62000元/㎡
九龙仓华发·天荟建筑面积约19万㎡，由5幢高层、15幢洋房组成高层户型138、158㎡，洋房户型154、172、188㎡已开高层及洋房共151套
融信万科·古翠隐秀剩余3幢5#、8#、11#楼未领预售证，户型125、144、175、200㎡
2019年开始，一向一房难求的滨江区，迎来了难得的供应潮但新盘在表现上，却分化出非常极端的冷热两级
最红的无疑是晓风印月和杭州壹号院去年11月底，两盘前后脚启动登记，且冻资门槛极高，结果中签率不升反降 杭州壹号院，全是约222㎡和225㎡的超大户型冻资最高900万，最终中签率仅7.12% 还有晓风印月，主力户型约135-188㎡，主流总价高达600-800万客户分流之下，第二次开盘的中签率只有7.59%，比首开的9.43%还要低
年底，晓风印月又推出了1幢超高层，全部都是200㎡以上的大户型，清一色总价千万
2020年，这两个楼盘剩下的房源量也都不多按照前几次开盘的报名人数算，只怕还不够分
另一方面，中海·云宸、奥旋城都是一把梭哈，但却先后流摇，目前仍有房源在售
还有总价门槛相对亲民的时代·滨江悦，还有2幢房源待售
纯新盘方面，去年滨江拿下的双限地，已经定名为御滨府，精装现价49200元/㎡，比目前滨江区限价高出1100元/㎡
还有备受关注的丹枫四季，大概率价格也会参照双限地销售
除此之外，浦沿的栖棠誉湾，可能会在单价上相对亲民现房项目保利·天汇共有9幢高层待售
滨江区供应情况
纯新盘滨江·御滨府住宅可建面积约8.1万㎡，可售住宅约607套，户型约101-139㎡，预计5、6月首开，精装限价49200元/㎡
时代滨江·丹枫四季总建筑面积约15万㎡，规划有8幢26-31层高的高层，共计632套，户型约145㎡、165㎡、185㎡，预计4、5月入市
保利·天汇现房销售，共规划12幢高层住宅楼和1幢商业用房，一所幼儿园1-9号楼为高层住宅，10-12号楼为自持住宅，13号楼为25F酒店
世茂·栖棠誉湾规划有6幢洋房、3幢高层和1幢多层洋房户型139㎡，高层户型97-139㎡
续销盘绿城·晓风印月仅剩1幢超高层7号楼未推，户型217㎡-255㎡
时代·滨江悦由8栋高层围合组成，户型125-139㎡，毛坯交付，剩余2幢高层共146套未领预售证
信达中心 | 杭州壹号院剩余4幢超高层住宅待售共322套，户型225-333㎡
中海·云宸预售证391套已全部领出，户型139㎡，尚有房源在售
绿城卓越·傲旋城一次性领出436套住宅预售证，在售130-420㎡大平层
3购买力决定板块价格体系2020申花、滨江仍然是
同样在4.5-5.5万元/㎡的单价，并不是所有的板块都能称得上新晋豪宅区
潮水退去时，才知道谁在裸泳
摇号2年来，很多在4.5-5.5万元/㎡的板块，大户型走量相当吃力本质上，是板块目标客户的承价能力，还不足以追上大户型的总价上涨
像申花、奥体、滨江区政府这样的板块，这个矛盾点似乎并不存在板块的价格逻辑和购买力相符合
我认为，主要是因为申花、滨江在发展历程上，都不是一蹴而就的而是按部就班，慢慢从刚需板块，过渡到改善板块甚至豪宅板块
对购房者来说，价格从低到高，户型从小到大，慢慢过渡，才能够接受价格体系
而在杭州的限价体系中，有一些板块是在全杭州的价格体系下，被强行捧上去的
这些板块有些或许有很超前的规划，提前透支了未来的涨幅，有可以遇见的明天，但购房者未必能吃到眼前的红利有些或许有很好的地段，但由于规划和现状所限，未来很难再有翻天覆地的板块
而二手房市场上，不会有官方指导价官方的限价地图，不等于购房者心目中的价格地图所以，各个板块才会有冷热不均的情况
就论新晋的豪宅区，申花、滨江，都是应该趁着限价果断入手的