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地产界最会造车，造车界最会做PPT的公司恒大，最近频频出现在我的朋友圈里。

在市场如此冷淡的时候，恒大点燃了一把火，同时，我也收到了不少咨询，“恒大林溪郡，值得买吗？”

今天咱们就来盘一盘这个项目，传说中的马王爷，到底是何方神圣！

媒体口中的恒大林溪郡

明人不说暗话，开门见山。

媒体宣称的优点：

坐拥北横琴；

十分钟到华发商都，港澳半小时生活圈；

香洲主城区最便宜的项目，比周边低15%左右；

一次性付款18999元起／㎡；按揭21000元／㎡起；

用斗门湖心路的价格，入住香洲主城区；

项目配建商业、学校，周边有三甲妇幼医院；

依山傍水，山水连城，玉带缠身……

excuse me？北横琴？

这话也真敢说啊，和横琴有半毛钱关系？

难道恒大林溪郡是被横琴新区开除了户籍吗？

连百度地图都不承认！

要不是我对珠海有8分的了解，差点就要被迷惑了。

如果还不死心，非要沾亲带故和横琴产生点交集，那只能说——

恒大林溪郡位于一体化区域——洪湾板块。

正儿八经的做个介绍，在保十琴一体化规划中，虽然洪湾被提到了十余次，但是也要搞搞清楚，横琴才是“大哥”，珠海市政也是把商务、商业、住宅、旅游这些最好资源都放在横琴；

就连保税区都只能排到老二的位置，集合会展功能，享誉“城市会客厅”；

而洪湾呢，看似站在了C位，走横琴二桥、洪鹤大桥都得经过它，实际上研究规划就知道，这块主打的是红东生活区、临山居住区、特色渔港区、滨水生活区、通关物流区、研发制造区、创新示范区。

大白话就是，主要以生活+运输+制造+渔港区等杂七杂八的功能为主，起到配套区的作用。

如果清醒点来看，西区这种功能的配套区非常多，他们不是不重要，只是没那么重要。

我眼中的恒大林溪郡

这个项目给我的惊喜和意外实在太多了——

先说说地段，

不光是紧挨着高架，而且旁边还是密集的高压电线环绕，堪称沉浸式体验。

这点在不少博主的视频中也是肉眼可见的清晰。

丨来源：抖音视频截图

地理位置没有想象中那么优越，房价也没想象中那么低。

再说说房价，

粗略统计，南屏辖区共有50个重大征拆项目，其中一体化区域项目有15个，其他的东桥、红东、北山、广昌、洪湾等旧村有21个。

丨来源：珠海房姐

恒大林溪郡这次拿到预售证的正是s6地块。

作为从业者的敏感，外界号称“香洲主城区最便宜的项目，比周边低15%左右”，是打折后如此便宜，还是恒大定价策略本身就便宜呢？

要知道，珠海市场规定，比备案价便宜15%的房源是不能正常网签的！

带着这个疑问，我在官网上查询了一下备案价，大多数的房源备案价在2.1万左右。

丨截图为6栋

丨截图为5栋

这个价格便宜吗？

举个例子，

周边的旧改项目还有恒隆·洪湾河畔、中铁建·梧桐苑、正方云曦山、山水阅琴湾、珠光锦城华园、中信和龙光等。

价格比较高的中铁建·梧桐苑均价去到了2.7万左右，山水阅琴湾均价2.3万左右，碧桂园华发香洲府1.9万左右，后期还会有新的旧改项目入市，按照珠海现在的市场供需，很难比这个价格更低。

二手房源华发水岸一期挂牌均价2.1万左右，锦绣四季花园三期双城汇挂牌价2万左右。

这么对比下来，恒大林溪郡的价格确实是便宜的。

但是，资本都是舔着血的，恒大林溪郡也不是恒大拿来做慈善的项目。

除了恒大的定价策略之外，最重要的是，这个片区的价值也就值这个价。

讲点干货，

南屏这个区域的建设分布是沿珠海大道两侧布局，往北走就是中山地界，往南走是狭长地带和山体，能开发的土地只有珠海大道沿路两侧；

而珠海大道是东西走向主干道，中间被绿化带隔离，住在两侧的居民生活互通受阻，唯一的衔接体是华发商都；受限于土地的空间，商业和配套很难做起来，而恒大刚好又在这个空间狭窄的山沟里。

正是基于这个逻辑，南屏在整个珠海楼市里的价值驱动并不明显，在整个香洲主城区里，一直盘踞着2字头的价格不上不下，很是尴尬。

除了地理位置良好的华发商都商圈，以及本身定位高端的中信红树湾之外，其他的项目都不好意思提涨幅。

发展空间限制了未来十年内，洪湾都难成气候。

而且更应该提前认清的事实是，南屏集中旧改的项目后期陆陆续续推出来，多少都有一些人才房、回迁房，这个时候扪心自问，我们的商品房和人才房、回迁房放在一起，有什么优势？

价格不占优势，居住层次不占优势，资源配套不占优势，何谈价值投资！

乱花渐欲迷人眼，价值便宜莫冲动。

说说恒大这家开发商

2020年底，恒大就持有2000多亿的应付票据，且大部分是商票。

今年又曝出了商票兑付风波，恒大资金链紧张这事大家都心知肚明。

6月24日，恒大安排136亿港币提前偿还6月28日到期的美元债，这个消息一公布恒大汽车大涨10%，还有人继续洗地，恒大还是非常有钱的。

呵呵，我觉得高兴的有点早了。

当前恒大只是结清债券，就鼓吹起死回生，要知道，恒大的负债不止眼前这一点。

据上海票据交易所资料，恒大商票存量余额高达2052.67亿元，华润、绿地、融创位于第二梯队，承兑余额均超200亿元，这三家加起来还没有恒大的50%。

要知道，商票的贴息，多则百万、千万元，个别商票贴息甚至超过30%，这个雪球到底能滚多大，许老板自己知道不知道？

有一说一，恒大现在的财务状况烂透了！

这几年恒大为了降杠杆，战略投资、分拆上市、发债券、甚至涉嫌非法吸引公众存款，各种圈钱轮番上演，就这样窟窿还是没补上。

但我也相信，恒大手里依然有不少硬通货。

大量地皮，恒大汽车，恒大物业，恒腾网络，恒大童世界……

如果许老板愿意割肉的话，账还是能还的，不过这样子的恒大恐怕只能沦为二三流的地产公司。

毕竟，没人会喜欢一家 自己暴雷，拉大伙垫钱，成天圈钱的公司。